20日，首屆中國(guó)業(yè)主論壇在京閉幕。在論壇召開(kāi)之際，本報(bào)收到了多家小區(qū)業(yè)委會(huì)的內(nèi)部“情報(bào)”，一份份物業(yè)公司預(yù)算明細(xì)表擺在了記者的面前?！拔飿I(yè)費(fèi)”之后的真相得以層層揭開(kāi)。

      被“包養(yǎng)”的物業(yè)公司

      如果不是要與物業(yè)公司重新簽訂聘用合同，國(guó)典華園1346戶(hù)業(yè)主根本就不知道自己一直在做“冤大頭”。

      業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過(guò)數(shù)次要求，才拿到了該小區(qū)治平物業(yè)公司的收費(fèi)明細(xì)表。物業(yè)之前從來(lái)不公布開(kāi)支明細(xì)，這是小區(qū)業(yè)主7年來(lái)頭一回知道自己把錢(qián)花在什么地方。

      “物業(yè)先給了我們3個(gè)版本，一個(gè)比一個(gè)高，每平方米收費(fèi)分別約是2.3元、2.5元、2.7元?！睒I(yè)主委員會(huì)副主任賈旭光說(shuō)，別小看這兩毛錢(qián)，每個(gè)版本之間費(fèi)用差價(jià)達(dá)到了幾十萬(wàn)元。

      業(yè)委會(huì)以一份2.5元版本的物業(yè)費(fèi)用表為例，向記者細(xì)數(shù)了治平物業(yè)人員費(fèi)用表。

      例如，該物業(yè)公司一名高管“執(zhí)總”的收入構(gòu)成：月薪+計(jì)提社保（44.8%）＋計(jì)提經(jīng)費(fèi)（11.5%）＋第十三個(gè)月工資＋工作餐＋加班費(fèi)＋殘保金，一年總額為14.97萬(wàn)元。包括工程部、客務(wù)部、保安部總共36名項(xiàng)目人員，費(fèi)用結(jié)構(gòu)與“執(zhí)總”完全一樣。

      按照物業(yè)公司的解釋?zhuān)?jì)提社保比例為工資總額的44.8%，其中養(yǎng)老20%、失業(yè)1.5%、大病10%、住房補(bǔ)貼12%、工傷0.5%、生育0.8%。另外，計(jì)提經(jīng)費(fèi)比例為工資總額的11.5%，其中包括福利7%、工會(huì)2%、教育經(jīng)費(fèi)2.5%。

      業(yè)主們最后發(fā)現(xiàn)，要“養(yǎng)活”這家物業(yè)公司的36個(gè)人，一年下來(lái)人員費(fèi)用就超過(guò)了174萬(wàn)元，這還不包括全年“紅包”——52萬(wàn)多元的酬金。

      不過(guò)，物業(yè)公司并非沒(méi)有理由，其收費(fèi)依據(jù)是2007年發(fā)改委和建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》文件。在該文件中，人員費(fèi)用包括管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。

      辦公費(fèi)藏貓膩

      國(guó)典華園的業(yè)主們?cè)谥痦?xiàng)檢查中有個(gè)“意外發(fā)現(xiàn)”：即業(yè)主在支付了一大筆“合理”開(kāi)銷(xiāo)之后，還要承擔(dān)物業(yè)眾多的“辦公費(fèi)用”。

      物業(yè)公司在列出了日常辦公費(fèi)2.4萬(wàn)元外，還有一長(zhǎng)串的費(fèi)用：業(yè)務(wù)招待費(fèi)1.5萬(wàn)元；辦公設(shè)備購(gòu)買(mǎi)及維修費(fèi)1.038萬(wàn)元；通訊費(fèi)3萬(wàn)元；車(chē)輛費(fèi)用及交通費(fèi)2.16萬(wàn)元；培訓(xùn)費(fèi)5000元；制裝費(fèi)9000元；印刷制作費(fèi)9000元（包括收費(fèi)明細(xì)、派工單、出入門(mén)條等）；資訊制作費(fèi)6000元；社區(qū)活動(dòng)費(fèi)2萬(wàn)元。

      “業(yè)務(wù)招待費(fèi)，招待誰(shuí)？業(yè)主憑什么出？制裝費(fèi)，早就包含在7%的福利費(fèi)中了，為什么在此重復(fù)列項(xiàng)？”業(yè)主張女士質(zhì)疑說(shuō)，只有社區(qū)活動(dòng)費(fèi)“可以理解”。

      根據(jù)2007年《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》，辦公費(fèi)應(yīng)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書(shū)報(bào)費(fèi)及其他費(fèi)用。對(duì)于治平物業(yè)的這筆辦公預(yù)算，北京市業(yè)申委執(zhí)行委員任晨光認(rèn)為，辦公費(fèi)用項(xiàng)目有虛增項(xiàng)目的嫌疑。“例如培訓(xùn)費(fèi)就不應(yīng)由業(yè)主出，物業(yè)公司的員工都必須持證上崗，具備相應(yīng)資質(zhì)，業(yè)主沒(méi)有義務(wù)替物業(yè)公司培訓(xùn)員工。”

      保員工還是保小區(qū)？

      在國(guó)典華園的物業(yè)費(fèi)中，物業(yè)公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)為每年5萬(wàn)元。不過(guò)，業(yè)主王先生感到奇怪的是，該項(xiàng)收費(fèi)的備注卻是：“可適當(dāng)考慮家庭金鎖險(xiǎn)”。

      “這就奇怪了，是否是說(shuō)物業(yè)公司打算用業(yè)主掏的錢(qián)，為其員工上商業(yè)保險(xiǎn)？”業(yè)主張女士質(zhì)疑說(shuō)，物業(yè)公眾責(zé)任保險(xiǎn)是針對(duì)物業(yè)管理自身方面風(fēng)險(xiǎn)的險(xiǎn)種，而家庭金鎖險(xiǎn)是物業(yè)服務(wù)對(duì)象的險(xiǎn)種，兩者豈能隨意替代？

      “現(xiàn)在的物業(yè)公司就像一個(gè)坐地起價(jià)的保姆，”國(guó)典華園業(yè)委會(huì)副主任賈旭光這樣形容?！耙话阄覀冋?qǐng)個(gè)保姆，說(shuō)好一天三頓飯，一個(gè)月1200元，照看一個(gè)老人加500元，再照看一個(gè)孩子加500元，算下來(lái)2200元?？墒沁@個(gè)‘保姆’不同。他說(shuō)，我早晨得喝一杯牛奶、吃一個(gè)雞蛋；中午你得給我炒倆菜，晚上還得四菜一湯。另外，每天還得洗個(gè)熱水澡，你還得給我全家上保險(xiǎn)。最后核算成本能不高上去嗎？”賈旭光問(wèn)。

      業(yè)主白交75萬(wàn)

      如果以526萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)總額除以國(guó)典華園小區(qū)17.16萬(wàn)平方米的建筑面積，再除以12個(gè)月，似乎可以得出2.5元/平方米的“合理”物業(yè)費(fèi)。

      “表面上看不出問(wèn)題，但仔細(xì)一想就不對(duì)了。”業(yè)委會(huì)在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)現(xiàn)有會(huì)所約2000平方米、經(jīng)營(yíng)收入歸開(kāi)發(fā)商和物業(yè)企業(yè)的地下車(chē)庫(kù)2.1萬(wàn)平方米、幼兒園約2000平方米，合計(jì)約2.5萬(wàn)平方米。

      “小區(qū)建設(shè)區(qū)劃的相關(guān)圖紙一直是由物業(yè)公司保管，但始終不肯交出，我們只好到規(guī)劃部門(mén)的檔案館去查?！币幻麡I(yè)委會(huì)成員說(shuō)：“一查就全明白了。”

      “這2.5萬(wàn)平方米的物業(yè)管理是要產(chǎn)生費(fèi)用的，而這些費(fèi)用卻是由業(yè)主交納的物業(yè)費(fèi)來(lái)承擔(dān)，你說(shuō)合理嗎？”業(yè)委會(huì)副主任賈旭光說(shuō)。

      “實(shí)際上，業(yè)主應(yīng)交納不到15萬(wàn)平方米的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)卻一直多收了2.5萬(wàn)平方米的面積?！辟Z旭光說(shuō)，僅此一項(xiàng)，業(yè)主每年就多交75萬(wàn)元。

      電梯廣告費(fèi)“被保管”

      國(guó)典花園業(yè)主還發(fā)現(xiàn)：“物業(yè)列出的全部都是開(kāi)支，卻沒(méi)有列出每年的電梯廣告費(fèi)，一直蒙騙業(yè)主很多年?！辟Z旭光說(shuō)，廣告費(fèi)收入是典型的“表外業(yè)務(wù)”。

      業(yè)委會(huì)委員楊進(jìn)介紹，小區(qū)內(nèi)有廣告箱的電梯共有33部，根據(jù)物業(yè)提供的數(shù)據(jù)，7年間電梯廣告費(fèi)約有70萬(wàn)元。

      直到2007年小區(qū)業(yè)委會(huì)成立，委員們發(fā)現(xiàn)了物業(yè)“代收”這筆錢(qián)的“秘密”：70萬(wàn)電梯廣告費(fèi)物業(yè)“被保管”了7年。

      據(jù)業(yè)委會(huì)介紹，物業(yè)起初認(rèn)可這部分錢(qián)屬于業(yè)主，但對(duì)方認(rèn)為自己支付了管理成本，物業(yè)應(yīng)該拿80%，業(yè)主只拿20%。

      雙方第一次談判沒(méi)有達(dá)成協(xié)議。在隨后的近兩個(gè)月時(shí)間里，業(yè)委會(huì)又就該問(wèn)題與物業(yè)進(jìn)行了三次協(xié)商。最后，物業(yè)同意將管理成本降到20%，雙方才達(dá)成一致。

      “現(xiàn)在進(jìn)入續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的程序，業(yè)委會(huì)可選擇續(xù)簽，也可重新選聘，所以談判的時(shí)候，物業(yè)有了顧忌才做出讓步?！睒I(yè)委會(huì)另一位委員吳尚領(lǐng)說(shuō)。

      巨額的電梯廣告費(fèi)在“被保管”了7年后才發(fā)現(xiàn)。那么，還有多少是未列入物業(yè)費(fèi)預(yù)算的表外收入呢？

      包干制

      是物業(yè)費(fèi)死結(jié)

      北京市目前90%以上的小區(qū)，都是采用包干制的“包養(yǎng)”制度。邵里庭一針見(jiàn)血地表示：因?yàn)榘芍?，所以業(yè)主不知情；因?yàn)椴恢?，所以包干制?/p>

      “國(guó)典華園的物業(yè)費(fèi)預(yù)算，只是按照他們習(xí)慣的包干制做法制定的預(yù)算，在行內(nèi)來(lái)說(shuō)，完全算中規(guī)中矩，或者說(shuō)這種潛規(guī)則已經(jīng)成了行規(guī)?！鄙劾锿フf(shuō)，包干制的本質(zhì)就是由業(yè)主全額包養(yǎng)了物業(yè)企業(yè)全部費(fèi)用，而最終物業(yè)企業(yè)坐享管理酬金。

      “物業(yè)費(fèi)問(wèn)題的‘死結(jié)’，是包干制?！北本┦袠I(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)申辦委員會(huì)召集人任晨光說(shuō)。任晨光曾任健翔園業(yè)委會(huì)主任，他用自己多年的“實(shí)戰(zhàn)”經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明這一矛盾：“過(guò)去我們也認(rèn)為，把物業(yè)費(fèi)的水分?jǐn)D干了就行。但事實(shí)教育了我們，根本行不通。在包干制的前提下，降低物業(yè)費(fèi)，也就等于降低了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司一定是在保證其預(yù)期利潤(rùn)之后，才會(huì)為業(yè)主服務(wù)?？蓡?wèn)題在于，你并不知道物業(yè)公司的預(yù)期利潤(rùn)是100%還是50%。我給北京市所有的小區(qū)業(yè)主的一個(gè)忠告是，不要企圖讓物業(yè)公司‘虧本’去管理公司，而所謂虧本的界限，不是實(shí)際盈虧，而是物業(yè)公司的利潤(rùn)底線(xiàn)。”

      他建議，各小區(qū)業(yè)委會(huì)可采取“酬金制”，“這樣物業(yè)公司的賬目才有可能一筆筆公開(kāi)，物業(yè)收費(fèi)才有可能玩不了貓膩或者少玩貓膩?！?/p>