劉先生系臺(tái)灣人。因看到大陸發(fā)展形勢(shì)喜人，遂有意回北京發(fā)展。與北京知名房地產(chǎn)中介鏈家聯(lián)系好之后，劉先生滿懷喜悅地來(lái)到北京為自己和女兒購(gòu)置房產(chǎn)。但在購(gòu)房過(guò)程中卻與鏈家地產(chǎn)發(fā)生很多不愉快，作為消費(fèi)者的劉先生對(duì)于該中介公司名不副實(shí)的服務(wù)非常不滿意，一再說(shuō)鏈家房產(chǎn)公司“欺人太甚”，覺(jué)得自己“被騙”了。
    劉先生受女兒委托，到北京購(gòu)置房產(chǎn)。事先已經(jīng)告知該中介自己是臺(tái)灣人，希望中介公司提前告知需準(zhǔn)備事項(xiàng)。作為專業(yè)的房地產(chǎn)中介公司，提供相關(guān)信息本是分內(nèi)之事，但是鏈家公司卻采取了事不關(guān)己的態(tài)度。劉先生希望與女兒合購(gòu)房屋，女兒拿大房本，自己拿小房本，鏈家公司保證說(shuō)沒(méi)有任何問(wèn)題。結(jié)果卻因?yàn)閯⑾壬畠旱奈袝谂_(tái)公證，被房管部門告知無(wú)效，無(wú)法合購(gòu)，只好臨時(shí)改為劉先生一人獨(dú)購(gòu)。
    讓劉先生非常氣憤的還有鏈家公司的收費(fèi)問(wèn)題。劉先生打聽(tīng)過(guò)其他中介，中介費(fèi)都是事先繳付三分之一或者二分之一，但鏈家公司卻說(shuō)大陸與臺(tái)灣規(guī)矩不同，要求劉先生事先一次繳清。沒(méi)有辦法，劉先生只好照辦。中介費(fèi)以外，最讓劉先生惱火的是代書費(fèi)。鏈家公司未給劉先生“代書”任何法律文件，卻索要高達(dá)一萬(wàn)六千元的代書費(fèi)。劉先生直呼上當(dāng)。
    劉先生所遇到的問(wèn)題大致也是購(gòu)房者經(jīng)常遇到的。跟中介公司打過(guò)一圈交道之后，才知道自己找錯(cuò)了中介。本網(wǎng)也希望通過(guò)對(duì)此案的解讀，給購(gòu)房者一些參考，以避免糾紛的發(fā)生。退一步講，即使發(fā)生糾紛，如果按照我們給出的購(gòu)房提示提前做好相關(guān)準(zhǔn)備，購(gòu)房者就能不吃啞巴虧，不生冤枉氣。
    首先是中介公司的選擇。消費(fèi)者一定要選擇信譽(yù)好、服務(wù)好的房地產(chǎn)中介公司。在簽合同之前做好功課，多上網(wǎng)了解一下中介公司的情況，或者打聽(tīng)親戚朋友，做到心中有數(shù)。
    選定中介公司之后，在與其商談委托合同時(shí)，要注意以下問(wèn)題：
    第一， 如果中介公司出具的居間合同為格式合同（多數(shù)情況如此），即事先擬好的合同書，委托人一定要仔細(xì)閱讀有關(guān)雙方權(quán)利義務(wù)的條款，不明之處，要讓中介公司做出解釋。
    第二， 如果購(gòu)房者有特殊要求，如本案中的劉先生要求以二人名義合購(gòu)房屋，最好能寫入居間合同中。
    第三， 違約責(zé)任的約定。相對(duì)于中介公司，委托人勢(shì)單力孤，一旦發(fā)生糾紛或者訴訟，中介公司可以動(dòng)用的力量遠(yuǎn)比比委托人能夠動(dòng)用的力量強(qiáng)大。因此，在與中介公司進(jìn)行前期接觸時(shí)，一定要“把丑話說(shuō)在前頭”。簽訂合同時(shí)，要把丑話落實(shí)到合同中。我們中國(guó)人都比較喜歡給對(duì)方和彼此留面子，覺(jué)得“差不多就行了”。但是一旦出現(xiàn)糾紛，面對(duì)龐大的中介組織，弱小的消費(fèi)者無(wú)力保護(hù)自己的利益，只能空自喟嘆。因此，為了厘清雙方責(zé)任，在簽訂合同時(shí)，一定要面面俱到，想多不想少，想壞不想好。回到本案，如果劉先生能夠證明鏈家房產(chǎn)中介公司違約，也不一定能獲得賠償。因?yàn)橐蝗速?gòu)房與二人合購(gòu)，并沒(méi)有給劉先生造成經(jīng)濟(jì)上的損失。對(duì)于法院來(lái)說(shuō)，不好計(jì)算這個(gè)損失，那么，消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)賠償?shù)囊缶偷貌坏椒ㄔ旱闹С?。如果直接約定違約責(zé)任，并約定賠償金額，就不會(huì)產(chǎn)生如何定損的問(wèn)題了。
    本案中，中介費(fèi)本來(lái)可以事后繳清，而且在房地產(chǎn)中介的行業(yè)習(xí)慣中，事先繳納三分之一或者二分之一的中介費(fèi)是通行的做法。但是鏈家房產(chǎn)中介公司一句“大陸和臺(tái)灣的規(guī)矩不一樣”，就事先收了劉先生全部的費(fèi)用。這對(duì)劉先生是不公平的。應(yīng)該說(shuō)鏈家房產(chǎn)中介公司違反了中介行業(yè)的行業(yè)慣例。劉先生主張這屬于明顯的欺詐。如果劉先生是大陸人，鏈家房產(chǎn)中介公司在中介費(fèi)用上并不構(gòu)成欺詐行為。因?yàn)榧词规溂曳慨a(chǎn)中介公司要求事先支付，消費(fèi)者還是可以拒絕Ｌ公司的無(wú)理要求的。對(duì)于雖然不情愿事先支付全部費(fèi)用，但在客觀上支付了費(fèi)用的消費(fèi)者，中介公司主觀上沒(méi)有欺詐的故意，客觀上也沒(méi)有欺詐消費(fèi)者的行為，兩者之間達(dá)成了一個(gè)合法有效的居間合同。但是就本案來(lái)看，劉先生的身份有些特殊，其為臺(tái)灣人。鏈家房產(chǎn)中介公司要求事先支付全部中介費(fèi)用的理由即是“大陸和臺(tái)灣的規(guī)定不一樣”，如果事實(shí)上規(guī)定確實(shí)不一樣，那么中介費(fèi)用的支付就沒(méi)有問(wèn)題。但是如果鏈家房產(chǎn)中介公司僅是對(duì)劉先生一人進(jìn)行了事先收費(fèi)，劉先生完全可以說(shuō)鏈家房產(chǎn)中介公司涉嫌欺詐，可以由鏈家公司賠償劉先生相關(guān)部分的損失。這里要提醒消費(fèi)者的是，對(duì)于費(fèi)用問(wèn)題，一定要做到心中有數(shù)，不能被中介公司“忽悠”了。對(duì)于自己不滿意的支付方式，可以據(jù)理力爭(zhēng)或者拒絕支付。另外，
    本案中，還有一個(gè)“代書費(fèi)”問(wèn)題。按照北京市物價(jià)局《房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定：房屋代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額分五檔累進(jìn)計(jì)收……500萬(wàn)元以下的，按2.5%計(jì)算中介費(fèi)。該標(biāo)準(zhǔn)特別注明，實(shí)行獨(dú)家代理的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也不得超過(guò)2.8%。這是總量上的規(guī)定，獨(dú)家代理一般與二手房的買賣并無(wú)太大關(guān)系，因此，2.5%的收費(fèi)就構(gòu)成了二手房中介收費(fèi)的上限。在本案中，劉先生的中介費(fèi)用總額并未超過(guò)2.5%，他想不通的是，收費(fèi)分項(xiàng)中的“代書費(fèi)”到底是什么收費(fèi)？中介公司又代書了什么？ 在這個(gè)案子中，我們能夠看到的文字材料為以下幾項(xiàng)：《居間成交確認(rèn)書》、《北京市存量房屋買賣合同》和《買賣業(yè)務(wù)預(yù)收費(fèi)專用收據(jù)》。三項(xiàng)中，后兩項(xiàng)都是固定格式的文件，只有第一項(xiàng)是由鏈家中介公司出具的。但是該確認(rèn)書也是提前擬好之格式合同。若此，“代書費(fèi)”就收得毫無(wú)道理、毫無(wú)來(lái)由。在房屋中介行業(yè)，代書費(fèi)的收取已經(jīng)成了眾矢之的，雖然爭(zhēng)議頻頻，中介公司卻仍然照收不誤。在這里要提醒廣大消費(fèi)者，對(duì)于收費(fèi)項(xiàng)目一定要逐項(xiàng)問(wèn)個(gè)清楚明白，對(duì)于不合理的收費(fèi)項(xiàng)目要堅(jiān)決不予支付，對(duì)于不合理的支付要求也要適時(shí)拒絕，方能更好的維護(hù)自己的權(quán)益，免受不法商家的侵?jǐn)_。
    最后，在于中介公司打交道時(shí)，廣大消費(fèi)者一定要對(duì)自己的權(quán)利有清醒的認(rèn)識(shí)。不能過(guò)于相信中介公司標(biāo)榜的“專業(yè)”“公平”?，F(xiàn)在，大陸的中介公司服務(wù)質(zhì)量良莠不齊，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也尚付闕如，對(duì)于商家的事前滿口應(yīng)承，事后著意推脫，消費(fèi)者要有充分的心理準(zhǔn)備。事先約定的事項(xiàng)一定要書面化，以免商家出爾反爾。對(duì)于合同中沒(méi)有約定但需要中介公司協(xié)助履行的事項(xiàng)，要提醒中介公司具有合同的附隨義務(wù)，根據(jù)合同法的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。在購(gòu)房代理中，相關(guān)的購(gòu)房政策、所有權(quán)過(guò)戶等都是需要中介公司予以協(xié)助的。消費(fèi)者可要求中介公司給予必要的協(xié)助。